전세보증금 못 받는 경우 임차인(세입자)이 대처하는 법

전세보증금 못 받는 경우 임차인이 대처하는 법 알아봅니다. HUG전세보증보험에 가입한 임차인이 보험금을 받기 위해 진행하는 임차인(임차인) 대항력 요건과 대위변제, 임차권등기명령신청과 보증기관 대위변제거절이유에 대한 글입니다.

전세보증보험금 못받는 경우

 

전세보증금 못 받는 경우 임차인(세입자)이 대처하는 법  

 

 

 

 

 

1. 전세보증금 못 받는 경우 임차인(세입자) 대항력요건

임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 이사당일이 되어 입주할 새 세입자를 위해 청소를 한다고 하면서 집을 비우게 한 사이에 새 세입자가 들어오고, 임대인(집주인)이 잠적하는 신종 전세사기가 있는데요, 새 세입자는 보증금을 내지 않은 채 임대차 계약을 체결하고, 거주했을 경우입니다.

 

전세사기피해자 확인서를 경찰로부터 받은 임차인(세입자)은 전세보증금 2억 1000만 원을 받지 못하고 있는데, 임대인은 잠적했을 경우입니다. 이 임대인은 인천 미추홀구 일대에 빌라 60~70채를 보유한 사람이라고 합니다. 임차인(세입자)는 지난 2019년 8월 언니와 인천 부평구의 한 신축빌라에 입주했다가 이제 각자 독립해서 살기로 하면서 2021년 7월 26일 이사 갈 예정이었습니다.

 

그러나 임대인은 이사 당일에 보증금을 돌려주겠다고 했지만 돈은 오후가 되어도 입금해 주지 않았다고 합니다. 임대인은 임차인(세입자)에게 새 세입자가 이날 들어오기로 했으니 입주청소만 할 수 있게 해달라고 했는데요, 임차인(세입자)은 입주청소를 하는 동안 집을 비운게 이렇게 큰 피해로 이어질 줄은 몰랐다 합니다. 

 

임차인(세입자)이 언니의 이사를 돕기 위해 집을 비운 사이, 새 세입자는 집 비밀번호를 바꾸었는데 집 안에는 임차인(세입자)의 짐이 그대로 남아있는 상태였습니다. 전자레인지와 신발, 트렁크 등이 집안에 있었지만 자신의 집에 들어갈 수 없었고, 경찰에 신고해도 경찰은 법적으로 새 세입자의 계약상 권리가 있기 때문에 조치할 수 있는 게 없다고 했습니다. 임차인(세입자)이 대항력을 상실한 이유가 바로 이것입니다. 집을 점유하지 못했다는 것이지요.

 

 

 

 

 

 

2. 전세보증금 대위변제

임차인(세입자)은 주택도시보증공사(HUG)에 전세보증금 반환보증보험을 가입해 놓은 상태였습니다. HUG에 "임대인이 보증금을 주지 않고 있다"하며 전세보증금 대위변제를 해달라고 했습니다. 이때 HUG에서는 임차인(세입자)이 이미 집을 나왔기 때문에 대항력이 상실되었고, HUG면책규정에 따라 전세보증금 대위변제(보증금 받지 못할경우 허그가 대신 보증금지급)가 불가능하다고 했는데요, 임차인(세입자)은 "내 짐도 그대로 그 집안에 있고, 전출신고도 하지 않아 대항력이 그대로 살아있다"라고 항변했지만 소용없었습니다.

 

말도 안 되는 상황이 임차인(세입자)에게 일어나서 집도 잃고, 보증금까지 반환받지 못하게 되자 남은 것은 소송이었는데요, 임대인은 벌써 잠적하고 없는 상태였습니다. 대출을 받아 전세금을 돌려주겠다는 임대인(집주인)의 말은 전부 거짓말, 사기였으며 임대인은 신용불량자라 대출 자체가 불가능한 사람이었습니다.

 

새 세입자는 계약금의 5%만 낸 상태였는데 임차인(세입자)은 자신이 손해 보게 되더라도 계약금을 주고, 새 세입자를 내보내기로 마음먹었습니다. 새 세입자는 계약금 5%(1000만 원 정도)에 이사비 500만 원을 주면 나가겠다고 했는데 임차인(세입자)이 감당하기 힘든 금액이었습니다.

 

이런 일들은 전셋집을 살고 있는 우리 자녀들이나 형제들에게도 일어날지 모르니, 대처하는데 도움 되시기 바랍니다. 이사날짜 되기 몇 달 전부터 이런 사항들을 체크해 두는 것이 매우 중요하며, 전세보증금을 반환받는데 문제의 소지가 없도록 해야겠습니다. 전세보증금 사고는 순간적인 판단착오로 일어날 수 있는 일이라 전 재산을 날리는 일이 없도록 주의해야 됩니다.

 

 

3. 임차권등기명령 신청

임차인(세입자)은 생전처음으로 변호사를 선임하여 2021년 9월 문제가 된 전셋집에 대해 임차권등기명령신청을 마쳤는데요, 전셋집에 대한 전세보증금 채권 2억 1000만 원이 있다는 것을 등기부등본에 명시해 놓은 것입니다. 그 후 새 세입자를 상대로 명도소송을 했습니다. 법원에서는 서로 화해하라는 권고를 하며 새 임차인은 2021년 7월 26일부터 2022년 12월 25일까지 거주한 비용을 월세로 환산하여 그 금액을 기존 계약금 5%와 상계(채권액과 채무액이 대등해 합의에 의해 소멸케 하는 것)하기로 하고, 이사를 나갔는데요, 임차인(세입자)이 집을 빼앗긴 지 1년 5개월 만이었다고 합니다.

 

임차권설정등기를 마치고, 집을 다시 되찾은 임차인(세입자)은 HUG에 다시 대위변제를 청하였지만 이번에도 거절당했습니다. 기존 세입자가 명도소송 하는 사이에 인천 미추홀구 일대에서 전셋집주인인 임대인이 또 다른 전세사기 사실이 드러난 것입니다. 경매하는 과정에서 전셋집임대인명의의 2억 원 상당되는 조세채권이 발견되었는데 사실 임차인(세입자)과는 관계가 없는 체납액이었습니다.

 

 

 

 

 

 

4. 보증기관 대위변제거절 이유

보증기관 HUG 측은 임차인(세입자)이 임대차계약을 맺을 당시 전셋집인 부평구 신축빌라에 선순위근저당이 잡혀있었던 것은 아니더라도 명도소송을 하는 사이 전세임대인(집주인) 명의의 조세 채권이 발견되었기 때문에 조세채권 2억 원이 임차인(세입자)의 보증금채권보다 앞선다는 이유로 대위변제를 거절했습니다. HUG는 임차인(세입자)이 단 한 번도 전셋집점유를 하지 않았거나 잃은 적이 없다는 주장을 인정하지 않았습니다.

 

주택도시보증공사 서울서부관리센터가 임차인(세입자)에게 보낸 공문에는 "임차인(세입자)이 주택임차권 등기 완료 전 점유를 상실한 점은 변함없다"며 "대항력과 우선 변제권을 상실한 후 재취득 전 법정기일이 도래한 조세채권에 의해 권리침해가 발생함에 따라 보증효력이 발생하지 않음"이라고 기재되어 있습니다. 또한, HUG로부터 "전세보증금을 돌려받고 싶으면 우리를 상대로 소송을 제기하라"는 말을 들은 후 현재 변호사 재선임을 준비 중입니다. 이런 일로 임차인(세입자)은 몸과 마음이 더 이상 버티기 힘들어 올해 1월에 회사를 그만두고, 현재 무직상태라며 울음을 터뜨렸습니다. 회사를 다니면서 보증금을 되찾는 일을 한다는 것은 힘들기 때문이라고 합니다.

 

현재 임차인(세입자)에게 남아 있는 것은 전세보증금대출연체이자 2000만 원과 변호사 선임비 600만 원의 빛입니다. HUG를 상대로 소송을 다시 시작하게 되면 변호사비가 추가로 지출될 예정입니다.  인천미추홀구경찰은 임차인(세입자)을 전셋집주인(임대인)에게 사기당한 피해자로 특정하고, 현재 임차인(세입자)의 고소건을 부천에서 인천미추홀구로 병합했는데요, 현재 이런 전세사기 피해를 입은 사람들을 피해자들이 자체적으로 찾아본 결과 20여 명에 달한다고 알려져 있습니다.

 

HUG관계자는 "임차인(세입자)이 자기 짐을 내놓지 않았다는 것은 세입자의 일방적인 주장이며, 새 세입자와의 명도소송을 통해 집을 되찾기 전 전셋집점유공백에 있어서는 HUG가 보호해주지 않는 게 원칙"이라며 "HUG도 최대한 임차인(세입자)을 도울 방법을 찾아봤으나, 임대인의 조세가 체납된 시점이 임차인(세입자)이 전셋집점유를 되찾은 시점보다 앞서기 때문에 HUG가 도움 줄 수 있는 것이 없다"라고 말했습니다.

 

전세보증보험 못 받는 경우 임차인(세입자)이 대처하는 법으로 임차인 대항력요건, 전세보증금 대위변제와 임차인 등기명령, 보증기관 대위변제거절이유에 관한 내용이었습니다. 임차인(세입자)이 전세보증금을 보장 반환받으려면, HUG나 다른 전세보증보험에 가입하고, 점유를 유지하여 대항력을 가지고 있어야 하며, 전세보증금을 받기 전에 이사하지 않아야 한다는 것이 중요합니다. 이사당일이 되면 전세보증금을 받기 전에 전셋집을 나오는 경우가 있는데 주인을 믿고 점유를 포기하다가 이런 사고가 생기는 일이 없어야 되겠습니다. 한 가지 팁, 하루라도 주소지 이동(주민등록주소변경)이 있으면 HUG는 보증보험을 돌려주지 않는다는 점 알려드립니다.

 

 

 

 

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