전세보증금 지키는 법, 확정일자 전세권설정 효력과 경매 보상 차이

전세보증금 지키는 법, 확정일자 전세권설정 효력과 경매 보상 차이를 알고, 전셋집 세입자로서 돈을 떼이는 일이 없도록 해야겠습니다. 전세보증금 지키는 방법은 확정일자와 전세권설정과 전세보증보험, 이렇게 3가지인데 전세보증보험은 상황에 따라 가입 여부가 달라지기도 하니 이번에는 확정일자와 전세권설정 등기에 대해서만 알아보겠습니다.

 

 

전세보증금 지키는 법, 확정일자 전세권설정 효력과 경매 보상 차이

 

 

 

 

 

1. 전세보증금 지키는 법, 확정일자의 효력

확정일자는 전입신고를 하면서 받는 경우가 많은데 전세대출을 할경우에는 계약하는 날 바로 받아놓고, 전입신고는 이사하는날하면 됩니다. 전입신고를 하면 대항력도 생겨서 새로운 임대인 등 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 만약 대항력이 없으면 중간에 새로 바뀐 임대인이라면 집을 비워 달라고 할 때 여지없이 그의 말에 따라야 된다는 뜻입니다.

 

확정일자로 인해 우선변제권을 획득하여 만약 집이 경매로 넘어가게 될 때 세입자를 보호해줍니다. 경매대금에서 최우선적으로 세입자의 보증금을 변제받을 수 있다는 것입니다. 하지만 약점으로 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 100%를 다 돌려받지 못하는 경우가 있는데 말소기준권리인 근저당이 잡혀있을 때 보증금반환이 어려워진다는 점입니다.

 

2. 전세권설정등기의 효력

전세권설정은 민법상 임차권으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용되며, 등기사항전부증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실과 함께 전세권설정금액이 표기됩니다. 또 부동산 전부에 대한 후순위 권리자로서 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

전세권설정과 확정일자는 서로 차이가 있습니다. 신청방법도 전세권설정은 번거롭고, 소유권자인 집주인의 동의를 받아내야 신청이 가능합니다. 비용도 확정일자는 600원 소요되지만 전세권설정은 전세보증금액에 따라 달라서 법무사 대리비용까지 포함한다면 수십만 원이 들어갑니다.

 

3. 경매 시 보상차이

만약, 임차보증금 6천만 원, 건물 값 5천, 토지 값 1억인 경우

확정일자 받았을 경우~건물 값 5천만 원+토지 값1억=1억5천 기준에서 임차보증금 6천만원 전액보상가능합니다.

전세권설정등기 경우~건물 값 5천만원 기준에서 임차 보증금 6천만 원 중 천만 원은 받지 못합니다.

 

경매될 경우도 달라집니다. ①확정일자를 받았을 경우엔 건물과 토지가격을 합한 금액에서 보증금 보상이 가능하지만 ②전세권설정만 했을 경우 건물 가격 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있으므로 보증금 전액을 보상받지 못할 수도 있습니다. 전입신고에 대한 필요 의무도 달라서 확정일자는 이사를 한 후 전입신고 하면서 받을 수 있지만 전세권설정 등기는 이사나 전입신고를 하지 않은 상태에서도 신청할 수 있다는 것입니다.

 

①확정일자는 신청일 다음날부터 효력발생하지만 ②전세권설정은 신청 당일부터 효력이 발생한다는 점에 차이가 있습니다. 또한 기간이 종료된 후에도 전세금을 돌려받지 못했다면 소송 없이도 경매로 집을 넘길 수 있다는 점입니다. 그러나 확정일자는 보증금 반환청구 소송 후 진행이 가능하다는 점입니다.

 

확정일자와 전세권설정등기 효력의 차이

 

 

 

 

 

 

 

전셋집을 살면서 ①오피스텔 경우 전세보증금을 보호하기 위해 세입자(임차인) 입장에서 보증보험을 넣고 싶었지만 주거용 오피스텔은 보험사에서 가입을 꺼려하는 것을 경험했고, 확정일자만으로 보증금반환받았으며, 또 ② 오피스텔은 불안한 마음에 전세권설정을 해보려 했지만 집주인(임대인)이 피하는 것을 보았습니다. 이번에는 ③아파트전세이고, 전세계약서작성 후 확정일자 받았고, 이사하는 날 전입신고와 보증보험가입을 해야 했지만 전세입자가 전출을 가지 않아 며칠 후에 보증보험가입을 했습니다.

 

지금 상황에서는 확정일자와 보증보험을 통하여 전세금을 보호해야 되는 입장인데 임대인에게 특별한 사고가 없이 계약기간이 마무리하길 기대합니다. 전세권설정등기를 해도 좋겠지만 법이라는 게 완전한 것이 없고, 전세사기를 치려고 하는 집주인(임대인)이라면 방법은 얼마든지 생겨날 수 있을 것입니다. 전세사기라는 불행한 일들이 우리를 괴롭히고 있지만 그래도 선량한 집주인(임대인)이 더 많을 거라 믿어봅니다.

 

전세보증금 지키는 방법, 확정일자와 전세권설정효력 경매 시 보상차이를 알아보았습니다. 각자 상황이 다르실 텐데 전세금을 지키기 위해 선택을 잘하시길 바라고, 만약 잘못되어 경매로 넘어간다면 보상의 차이가 다르므로 이것도 비교하셔서 만일을 대비하시는 것이 전세사기로 부터 자신과 가정을 보호하는 길이라 생각됩니다. 

 

 

 

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