전세계약 당일 임대인(집주인)이 바뀔 때 임차인은 당황하게 되는데 미리 알고 있으면 대처할 수 있게 되니 1순위 대항력을 가지기 위한 여러 가지 주의사항이나 특약사항을 참고하여 혹시 일어날 일에 대비하셔서 안전하게 계약하시기 바랍니다.
전세계약 당일 집주인(임대인)이 바뀔 때 고수들의 특약사항
이사철이면서 전세매물이 한창 쏟아지는 계절이 3월인데요, 변수가 많아서 세입자인 임차인은 적잖이 힘든 일을 만납니다. 오늘은 지식인에 질문을 해주신 사항을 가지고 전문가인 변호사외 고수분들의 해답을 안내해 드리니 참고 바랍니다.
Q전세계약 시 주의사항 문의드립니다.
질문 1.
전세계약을하는당일 기존 집주인(매도인)이 새 집주인(매수인)으로 바뀌는데 이런 경우 매도인과 전세 계약을 체결하면서 특약사항으로 "임차인의 대항력이 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당설정을 하지 않는 다"라고 표기하면 될까요? 매도인과 계약서상 특약사항이 새집주인(매수인)에게도 적용되어 문제가 없을까요? 확정일자를 받아도 세입자의 대항력 발생이 다음날에야 생긴다고 해서.. 걱정입니다.
질문 2.
그리고 전세계약 당일 집주인 변경되는 경우 1순위 대항력을 가지기 위한 주의사항이나 특약사항으로 생각해둬야 하는 내용이 있으면 부동산 고수님들께 조언 요청드립니다.
1. 고경훈 행정사
질문 1 답변
상기특약조건을 반영시키는 데 문제가 되어 보이지 않습니다. 충분히 요구할 수 있는 특약조건입니다.
질문 2 답변
계약서특약조건에 "잔금일을 기준으로 1주일 이내 담보물권을 설정하지 않기로 함"이라고 반영시키고 "이를 위반하는 경우 임대인은 임차인이 발생한 손해에 대해서 배상책임이 있음"이라고 반영시키는 것이 적절해 보입니다.
2. 공인중개사 김교수
질문 1 답변
잔금치르는 날에 새로운 임대인이 바뀐다면 승계되지 않습니다. 대항력은 다음날이고, 잔금 치르는 날은 그 전날이라서 대항력주장은 어렵습니다.
질문 2 답변
매수인(새로운집주인)이 승계하기로 한다는 특약을 넣어야 합니다. 새로운 집주인이 누구인지, 그 새로운 집주인이 승계한다는 문구를 써줄 것인지를 부동산을 통해서 확인해야 합니다.
3. 해운대양소장
지역이 어디인지 모르나 요즘은 계약 후 30일 이내 임대차신고를 하게 됩니다. 확정일자 때문에 고민이라면 계약하고 난 후 바로 임대차 신고를 하셔요.(잔금날이 아니기 때문에 계약금이 10% 넘어간다고 이해했습니다.)
그럼 확정일자의 효력이 발생됩니다. 물론 특약사항은 그대로 적으시도록하구요.
임대차 계약은 현 매도인과 적게 되면 새 임대인은 모든 것을 승계하게 됩니다. 그러므로 문제될것은 없어 보입니다.
4. 부동산전문 곽소현 변호사
1.전세사기를방지하기 위해서는 위 특약을 작성하시기 바랍니다. 그러나 특약만으로 모든 전세 사기 상황을 막을 수는 없기 때문에 임대인보다는 믿을 수 있는 제삼자를 관여시키는 것이 좋습니다. 바로 전세보증보험입니다. 따라서 전세보증보험 가입을 조건으로 하고, 만약 전세보증보험 가입이 되지 않을 경우 위 계약은 무효로 한다라는 특약도 넣으시고, 보증보험 가입이 되는 임대물인지 확인하시기 바랍니다.
2.보통 임대차 계약서를 작성하고, 바로 확정일자를 받고, 이사 후에 전입신고를 하셔도 무방합니다. 확정일자+전입신고(점유)가 동시에 있어야 효력이 발생하기 때문에 확정일자를 미리 받았다고 하더라도 전입신고 후에 효력이 발생합니다.
3. 보통 임대차 계약서는 가계약시 계약금 일부, 계약서 작성과 함께 계약금의 나머지 일부, 이사하는 날 잔금 지급이 이루어집니다. 전세보증금 액수가 큰 경우에는 중도금 형식으로 전체금액의 30~40%를 미리 지급하기도 합니다.
※전세계약 후 잔금일 전 임대인의 변경
전세계약체결완료됨, 잔금일 2달 남은 상태
확정일자 부여받았으나, 기존세입자 존재 및 잔금일 전으로 대항력은 없는 상태
5. 김일권변호사(JLK법률사무소)
1. 건설사출신 경력 변호사로서 다수의 임대차 계약 분쟁 소송을 수행한 경험에 의하면,
2. 기존 집주인의 전세계약을 새로운 집주인이 승계합니다. 새로운 집주인이 전세승계를 알고 매매계약을 했기 때문에 승계를 거부할 수 없습니다.
3. 따라서 상담자(질문자)가 전입하기 전에 근저당을 설정한 것으로써 상담자(질문자)의 전세금이 후순위로 밀린 것에 대하여 전세보증금 보호를 요청할 수 있습니다.
4. 새로운 집주인과 전세계약서를 새로 작성하는데 중개수수료를 지불해야 하는 것은 아닙니다.
6. 김명수 변호사(법무법인 인화)
매매계약과임대차 계약에서 매수인이 임차인에 대한 임차권을 승계한다는 조건이 있다면, 임차인은 매수인에 대해서도 대항을 할 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 그러한 승계조건이 없다면 임차인은 매수인에게 대항하기는 어려운 것인바, 이런 경우에는 매도인을 상대로 임대차 계약을 해지하고, 보증금 반환청구소송을 통하여 해결해야 할 것입니다.
경우에 따라서는 매도인의 사기 혐의가 인정될 수도 있어서 형사고소까지도 검토해야 할 것입니다. 구체적인 사실관계와 관련자료를 토대로 상담을 받아 보시기 바랍니다. 참고하시기 바랍니다.
전세계약 당일 집주인이 바뀔 때 변호사 외 고수들의 특약사항을 살펴봤는데요, 고경훈 행정사답변, 공인중개사 김교수답변, 해운대 양소장답변, 곽소현변호사 답변, 김일권변호사 답변, 김명수 변호사 답변을 통해 "임차인의 대항력이 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당설정을 하지 않는 다"는 특약과 전세계약 당일 집주인 변경되는 경우 1순위 대항력을 가지기 위한 주의사항이나 특약사항으로 알려주신 의견들 손해배상, 매수인이 임차권승계, 전세보증보험 등을 참고하셔서 임차인의 권리를 잘 유지하시기 바랍니다.
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