전세 계약서 서명 잘못하면 보증금 못받는다. 확인 작성하는 법

요즘 전셋집을 살고 계시는 분들이 많고, 계약서를 잘 썼다고 해도 사기를 치는 수준이 발전해서 선량한 분들이 보증금을 사기당하는 일들이 일어나고 있습니다. 그럼 꼼꼼하게 계약서를 작성하는 법을 알려드리니 참고하셔서 피해를 줄이세요.

 

전세 계약서 쓸때 깡통전세 주의하기

깡통전세는 대출과 임대보증금 등 임대인이 갚아야 하는 부채가 집값보다 큰 전세계약을 말하는데 전세가 매매가의 80% 이상을 차지할 정도로 높거나 전세가가 매매가보다 높은 경우가 있는데 문제가 되는 이유는 집값이 떨어지면 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려워질 수 있기 때문입니다.

 

 

깡통전세는 주로 신축빌라 등에서 많이 발생하고 있는데 아무래도 아파트나 오피스텔 경우는 시세 확인이 쉬운 반면 신축빌라 같은 경우는 마땅한 시세 기준이 없다 보니 전세 가격이 높은지 낮은지 적정한지 판단할 수 없기 때문입니다. 그래서 세입자가 깡통전세계약을 쉽게 하는 경우가 많다고 합니다.

깡통전세가 무서운 점은 따로 있는데 그것은 집주인이 갭 투자자일 확률이 아주 높기 때문입니다.

 

갭투자 주의하기

갭 투자는 새로운 집주인이 세입자의 전세보증금을 가지고 집을 구매하는 방식입니다.

건축주가 집을 팔기 위해서 세입자의 전세보증금을 확보한 상태에서 갭 투자자를 모집합니다.

갭 투자자는 세입자 전세보증금이 있으니까 나머지 금액만 자신이 부담해서 집을 구입합니다.

그래서 갭투자자는 집값이 오르면 자신이 돈을 벌 수 있어요. 그런데 집값이 떨어지면 정말 위험해지는 겁니다.

 

경매 주의하기

세입자가 계약해지 전에 보증금을 돌려받고 집을 나가야 하는데 집값이 떨어지는 바람에 집주인이 줄 돈이 없다고 못준다고 하거나 집주인이 신용불량으로 세금 체납 등의 문제가 생겨 그 집이 경매에 넘어가면 골치 아파집니다. 경매를 통해서 생긴 돈은 경매비용, 미납세금, 담보로 돈을 빌려준 은행에게 먼저 돌려준 다음 남은 돈을 세입자에 에 돌려주기 때문에 내 보증금을 전부 다 받지 못하는 경우가 생길 수 있어요.

 

전세사기란 전세 계약서 기간이 끝나고, 고의적으로 세입자에게 돌려주지 않는 것을 말합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

사기수법 알아보기 (유령 임대인)

처음에는 건축주가 집주인인데 원래 집값은 2억 정도인데 전세금을 3억 정도 내놓고, 공인 중개사와 분양사무소와 손을 잡고, 세입자에게 대출이자나 이사비를 지원해준다 등의 아주 솔깃한 조건을 제시해서 전세 계약을 빠르게 진행시키려고 합니다. 이때 잘 모르는 세입자가 시세보다 놓은 전세금을 내고 들어가면 건축주는 그 돈을 갖고 사라지면서 그 자리에 미리 섭외해 둔 새로운 임대인을 앉힙니다.

 

 

여기서 새로운 임대인은 자기 명의를 빌려준 사람인데요, 급전이 필요한 사람을 알바로 앉힙니다. 일단 서류상으로는 계약이 체결됐으니까 판을 벌인 사람들은 이익을 챙겨서 사라집니다. 그러면 나중에 세입자가 보증금을 돌려달라고 요구하면 새로운 임대인은 당장 줄 돈이 없으니까 "줄 돈이 없다" "법대로 해라"라고  말하는 경우가 많다고 합니다. 그래서 이런 전세 사기를 막기 위해서는 세입자가 꼭 알아야 하는 것들이 있는데 기본적으로 전세 계약할 때는 꼭 표준계약서로 작성하고, 권리 보장을 위해서는 특약을 상세하게 넣어두는 게 굉장히 중요합니다.

 

 

 

 

 

계약 전에 확인해야 되는 점

1. 전세보증가입이 되는 집 찾는 것

전세보증금은 임대인이 임대차 계약 종료 후에 전세금을 돌려주지 않는 경우 보증기관이 세입자에게 전세보증금을 대신 돌려주는 상품입니다. 최근에는 보증금 받을 수 없는 건물인데 거짓으로 속여서 허위계약을 하기도 합니다.

특약에 계약 후 전세보증보험 가입 불가시 계약을 무효로 한다.

 

 

2. 주변시세 파악하기~ 발품을 파는 게 중요, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 검색 실거래가를 확인

 

 

3. 등기부등본을 보고 근저당이 잡혀있는지 확인

 

 

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

문제가 생기면 국가채무가 1순위로 돈을 회수하기 때문에 확인해야 합니다.

계약 끝났다고 안심하면 안 됩니다. 바로 하셔야 되는 게 전입신고인데요.

예) 낮 2시에 계약을 하고, 보증금도 다 내고, 입주를 했다면 일단 이 집을 점유하고 있다고 볼 수 있습니다.

그리고 주민센터에 가서 전입신고를 하면 내 주민등록이 이 집, 주소로 되면서, 대항력이, 생깁니다.

이것은 만약, 이 집이 경매로 넘어가더라도 함부로 나를 내쫓을 수 없다는 힘이 생기는 것입니다.

 

 

5. 여기서 확정일자까지 받아두는 것이 좋습니다.

확정일자는 내 보증금에 번호표 같은 역할을 합니다.

이 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 우선 변재권을 획득해서 내가 1순위로 돈을 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

다음날 00:00시가 지난 후 법적 효력이 발생하는데 그 사이에 (전입신고와 확정일자 받은 시간에서 00:00시 사이) 주인이 작정하고, 은행에서 대출을 받아버리면 내가 1순위가 아니라 은행이 1순위가 되어버립니다. 이럴 때도 근저당권 관련 내용을 적어달라고 요구하는 것도 내보 증금을 지키는 좋은 방법입니다.

 

 

오늘은 전세사기에 대해 알려드렸는데 그렇지만 여전히 피해자가 늘어나 드디어 정부가 칼을 뽑아 들었습니다. 먼저 전세 사기 피해 예방을 위해서 전세사기 방지 앱을 1월에 실시하고, 캠페인도 진행하고, 자가진단 앱 외에 선순위 권리관계 확인 권한 부여, 임차인의 대항력 보호 등 계약 시 유의해야 할 사항에 대해서 국토부 홈페이지나 또는 유튜브, 웹툰, 카드 뉴스 등으로 쉽게 볼 수 있도록 할 예정입니다.

 

 

거기다가 전세 피해를 입은 분들을 위해 전세피해 지원센터가 마련돼서 금융서비스니나 임시거처 제공, 법률상담안내까지 HUG에서 원스톱으로 제공한다고 합니다. 현재는 시범센터로 운영 중이지만 앞으로 점차 확대해 나갈 계획이라고 합니다. 이 전세 사기라는 게 정말 공부를 한 사람도 한순간에 당하는 사기 수법이라고 합니다.

 

 

전세에 대해 지식이 없는 분들은 이런 내용을 알면 사기를 예방할 수 있으니까 오늘 내용을 잘 참조해 주셔서 깡통전세와 갭 투자 경매 등에 유의하셔서 전세 보증보험이 되는 집을 계약하시고, 계약하실 때 주의 하실 점을 기억해두셔서 전세금을 항상 행복을 유지하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

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